財經新聞


加拿大房市或離崩盤不遠


[2017-01-12]
迴避政府「辣招」   次按貸款藉「捆綁式」湧現

為了迴避政府的樓市「辣招」,加拿大提供次級按揭貸款 (subprime mortgage) 的金融機構,正與非正規的競爭對手「合作」,把房貸組合捆綁起來,這種合作模式稱為「捆綁式貸款」(bundled loans)。「捆綁式貸款」是把正規機構的初級抵押按揭 (primary mortgage) 與按揭投資公司 (mortgage investment corporations,簡稱MICs) 的第二筆貸款相結合。

這種走法律罅的做法漸趨普遍,隨著聯邦政府收緊樓房受保按揭貸款的規定,借款申請者的資格必須提高,才可以通過壓力測試和審批。無奈正規金融機構的資金流向也因此收窄,唯有另覓出路。

加拿大有好幾百家MICs,它們匯集富裕投資者的金錢,投放在多元化的房屋按揭貸款組合,從而收取利息及派發給投資者。

正規及非正規的金融機構看準聯邦政府收緊房貸的時機,把兩筆貸款串合起來,讓放貸機構「合法地」規避政府的法例。

「捆綁式貸款」猶如雨後春筍,原因是借款人只需繳交一成 (10%) 的首付,就可以借錢。但聯邦政府規定受保按揭借貸的首付最低標準是兩成 (20%),一般正規銀行甚或要求兩成 (20%) 至三成半 (35%) 首付也須要買保險。

次按爆破危機

Capital Economics的經濟師馬丹尼 (David Madani) 指出,「捆綁式貸款」興旺正反映了樓房價格經過一輪急升之後,置業人士的負擔能力減弱。但如果房屋價格大幅下調,這類貸款就會出現違約風險。

他警告說,通常房屋市場即將爆破時,這類不尋常按揭成數的貸款就很普遍。馬丹尼一直認為加拿大的樓房市場將會崩盤。馬丹尼表示:「樓房泡沫的後期,借貸質素就會下降。」

金融機構監理專員辦事處 (Office of The Superintendent of Financial Institutions,簡稱OSFI) 在聲明中指出,「捆綁式貸款」並非違法,但他們強調,初級按揭貸款機構在評估借款人的償債能力時,也須要一併考慮其額外次級按揭的借貸債務。

OSFI表示,「捆綁式貸款」存在已久,當局會因應市場變化而修訂有關指引。

聯邦財政部 (Finance Canada) 也發表聲明,稱正密切監控合作放貸的活動,又認為此類活動只佔總體按揭貸款一小部分。財政部不肯評論,究竟「捆綁式貸款」漸趨興旺是否與聯邦政府推出樓市「辣招」有關。

當局密切監控

政府沒有追蹤「捆綁式貸款」的數字和個案,也沒有跟進正規金融機構與MICs及按揭中介經紀合作的官方數據。

然而財政部的數字顯示,2015年16,000億元按揭貸款市場中,非正規貸款機構的市場份額已經佔12.5%,是2007年這類機構市場份額6.6%的幾乎一倍。

加拿大中央銀行 (Bank of Canada) 最近也發表報告,說本國非正規貸款機構有大約1,250億元資產,它們主要從事汽車貸款及其他借貸產品,當然包括樓房按揭借貸。這類公司大多數不是上市公司,意味難以追查和監察它們的借貸資料。

政府監控正規貸款機構有兩條準則,其一是:不得向具有不良或不健存信貸記錄的借款人提供超過六成半 (65%) 房產價值的按揭成數貸款;其次是:縱使借款人有健存的信貸記錄,但在沒有按揭保險的情況下,也不得向借款人提供超過八成 (80%) 房產價值的按揭成數貸款。

按揭欺詐激增

此外,據Equifax Canada的數字顯示,申請按揭的詐騙個案有急升的趨勢,自2013年以來已經增加52%。

可疑的按揭申請個案中,67%在安省 (Ontario) 發現,12%在卑詩省 (British Columbia)。按揭欺詐無疑增加樓市的風險,反映置業人士所背負的債務,其實高出償債能力,對正規及非正規金融貸款機構形成威脅。

富裕的私人投資者為了收取高息回報,他們為MICs提供融資,而MICs給予良好信貸記錄的借款人的利率,與主流正規銀行相若,即5年期固定按揭利率為3厘左右,對於信貸記錄欠佳的借款人,利率就會高達7至10厘。

壟斷本國近七成 (70%) 按揭貸款市場的6大銀行強調,它們沒有參與「捆綁式貸款」活動,但本國兩家次按貸款機構 – Home Capital Group旗下的Home Trust與Equitable Group,均承認它們有份參與其中。

擁有205億元資產的Home Trust證實,會向借款人提供九成 (90%) 房產價值的按揭成數貸款,而毋須買按揭保險。

多市豪宅好景

另一方面,加拿大蘇富比國際地產公司 (Sotheby’s International Realty Canada) 發表報告,認為今年多倫多 (Toronto) 將會連續三年成為全國豪宅銷售的牽頭市場。

報告稱,大多倫多地區GTA去年售出19,692間100萬元以上的住宅物業,較2015年增加77%;至於400萬元以上的豪宅就售出290間,按年增加95%。

反觀溫哥華 (Vancouver) 舊年上半年100萬元以上住宅物業轉售量就按年下跌34%,全年合共售出4,515間,按年減少1%。

不過,大溫地區去年400萬元以上物業的轉售宗數就有573間,按年上升36%。估計溫市今年高價住宅物業銷情只會平淡,尤其上半年。

滿地可 (Montreal) 高價物業轉售量增加按年23%,到613間。卡加里 (Calgary) 去年100萬元以上的住宅轉售量回升19%到612間。

報告認為,隨著英國脫歐、環球政局前景不明朗、加元匯率偏低,加上大多倫多地區欠缺獨立屋發展土地,而溫哥華卻實施15%物業轉讓稅,多倫多成為較理想的投資地點。


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